天量供應的背后,北京商業地產市場該何去何從?
华人彩票帐户登陆房訊網2019-12-17 19:15:00
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[提要]12月17日,高力國際(Colliers International)召開"高力國際華北區物業市場2019年回顧及2020年展望媒體發布會",就2019年北京市的寫字樓、零售、工業地產、投資四大板塊的表現進行回顧并對2020年做出展望。

  12月17日,高力國際(Colliers International)召開"高力國際華北區物業市場2019年回顧及2020年展望媒體發布會",就2019年北京市的寫字樓、零售、工業地產、投資四大板塊的表現進行回顧并對2020年做出展望。

  寫字樓部分

  北京甲級寫字樓市場租金收入規模超400億,2019年新增供應創歷史新高

  IMF在年內多次下調了主要經濟體的經濟增長預期,表明全球經濟增長不及預期。雖然這并不意味著會出現全球性的經濟衰退,但經濟下滑風險正在不斷累積。美聯儲降息一方面對沖貿易戰帶來的負面影響,另一方面也顯示了對于美國經濟出現放緩信號的擔憂。中國經濟增長明年見"5"也是大概率事件,這是從1990年開始到現在的最低增速。中國經濟轉型已經進入改革深水區,唯有繼續不斷深化改革開放才是唯一的途徑。

  縱觀北京甲級寫字樓市場發展的歷史,整體租金收入規模從2002年的大約30億元左右,增長到2019年的大約420億元,18年間增長大概14倍,預計到2023年整體理論市場規模將達到500億元。從市場歷史增長的潛在動力來看,基本可以分為三個階段:第一階段是從2002年到2008年,主要動力來自于供應量提升,7年時間供應量增長約200%,但租金增幅只有20%;第二階段是從2009年到2017年,這個階段的規模推動主要來自于價格上漲,9年間租金漲幅約140%,供應量上漲只有50%左右;第三階段也就是從2018年開始到2020的第二輪市場供應高峰,供應量預計超過30%,但租金處于下降通道中。在未來的第四階段,整體市場將進入一個2-3年左右的市場去化周期。從2018年開始,理論市場規模和實際市場規模之間的差距越來越大,主要原因就是因為從2018年開始,整體市場的空置率水平高企,市場閑置面積資源越來越多,導致市場租金缺失的部分越來越大。在中國不斷優化營商環境,深化對外開放,大力穩定利用外資,不斷完善外商投資相關法律的背景下,我們發現寫字樓租賃市場的外資機構的租賃需求正在不斷增加,相信這個趨勢在2020年依然會延續,為整個去化周期提供強有力的需求支撐,整體市場空置率會在2020年觸及最高點后逐步回落。

  回顧2019年,北京甲級寫字樓市場迎來了不平凡的一年,市場各項指標均出現現象級的變化,預示著北京甲級寫字樓市場進入又一個新的發展階段。

  首先,北京甲級寫字樓市場新增供應量創歷史新高。從2019年全年來看,全年供應量超過90萬平米,這是有歷史記錄以來的最高值。上一次出現這樣的情況還要追溯到2007-2009年的時候,但當時也沒有達到單年新增供應量超過90萬平方米。其中,第三季度的新增供應量單季度54萬平米,比2008年到2018年年平均值還要多8萬,比供應量低點2012年到2014年的三年供應量之和還要多8萬平米。

  其次,北京甲級寫字樓市場空置率達到近十年階段性高點。截止到2019年底,北京甲級寫字樓的空置率達到15.9%,這也是從2010年以來的最高值??罩寐矢咂籩饕褪且蛭?018年開始,整體市場就進入了又一個供應高峰期。2018年的全年供應量達到近81萬平方米,使得整體市場空置率突破10%的市場均衡點,達到10.6%。進入2019年,新項目陸續入市,加之2018年尚未完成去化的累計面積,導致空置率在一年間上升了5.3個百分點接近16%。同時,得益于相對穩定的市場需求,空置率的攀升得到了有效控制,但需要指出穩定的吸納量得益于高品質新項目入市前的提前預租,預租對于空置率的影響大概在1%左右。預計本輪供應高峰將在2020年底基本結束,整體空置率水平也將在2020年觸及最高值。

  最后,北京甲級寫字樓市場首現十年最大租金降幅。雖然是最大的租金降幅,但整體租金回調幅度依然有限,截止到2019年底整體市場平均租金是383元每月每平方米,年降幅4%左右。面對市場如此大量的供應,以及不斷抬升的空置率水平,可以看出北京市場的租金表現依然堅挺。綜合所有數據,我們認為市場租金已經進入階段性調整時期,整體調整時間或持續一年到兩年左右。

  俗話說"不謀全局者,不足謀一域"。無論是市場管理者還是市場參與者,我們都需要對于北京寫字樓市場的發展有清晰的現狀認知,這種認知不僅僅來自于對自我發展的了解,也來自于北京乃至中國寫字樓市場在全球范圍內的發展認知。

  從全球甲級寫字樓市場存量來看,全球主要城市的甲級寫字樓存量大部分都集中在歐美發達經濟體的核心城市,紐約曼哈頓,巴黎,芝加哥,達拉斯,倫敦,多倫多,慕尼黑等。這也從一定程度上反映出經濟發達的城市對于寫字樓發展有著很強的推動作用?;蛘咚?,從供給側結構性改革的角度來看,整體經濟從工業化向服務業轉型的過程中,市場對于高品質寫字樓有著極強的需求,或者說高品質寫字樓是服務型經濟體發展所需的重要基礎設施。

  北京甲級寫字樓市場存量依然不到曼哈頓的20%,不及巴黎的25%,只有排在第十位柏林存量的40%左右。上海作為國內最大的甲級寫字樓市場,其整體存量也不到曼哈頓的30%,不及巴黎的40%。這樣的存量數據似乎和中國全球第二的經濟體量的身份似乎不太相符,但從我們看來,這樣的數據恰恰反映了過去20年中國寫字樓市場以求速度,賺快錢為主的發展特征,以及過去幾十年中國以工業化發展為主導的經濟發展模式。

  令人慶幸的是,從全球主要城市的甲級寫字樓未來供應水平來看,在未來5年內,新興經濟體將主導全球甲級寫字樓未來的供應格局。中國,印度和俄羅斯成為全球寫字樓市場的主要未來供應來源。深圳的甲級寫字樓供應領跑全球,而且中國的四個一線城市全部上榜。同時,主要的二線城市如武漢,南京和杭州,都有較大的寫字樓未來供應。

  從全球主要城市甲級寫字樓租金水平來看,香港依然是全球最貴的寫字樓市場,北京和上海已經躋身全球最昂貴的寫字樓市場的前列,僅次于東京,倫敦和新加坡。

  如果我們把租金和空置率橫向對比來看,能夠享受高租金,低空置率的市場主要是香港特別行政區,東京,倫敦和新加坡,四個城市的空置率都在5%左右或以下的水平,且租金水平較高。全球主要城市的甲級寫字樓市場租金都在30-40美元每月每平米左右的水平,從空置率來看也都比較健康,低于10%的水平。北京和上海的租金水平較高,空置率也相對合理。深圳市場空置水平目前已經超過20%,而且隨著未來幾年全球最大的寫字樓供應量陸續入市,深圳市場未來4-5年的市場情況將會承受很大壓力。然而,得益于粵港澳大灣區的整體規劃,同時大灣區又是中國經濟開放程度最高、經濟活力最強的區域,所以深圳市場的中長期發展依然非常值得看好。

  從第三產業發展的角度來看,中國和歐美發達經濟體在服務業發展方面還有很大的差距,而第三產業的發展又是推動高品質寫字樓市場發展的核心動力之一。處于轉型期的中國經濟,服務業將會是中國經濟挖掘深層增長潛力的重要抓手。從這個角度來講,隨著中國服務業的發展,大量來自于服務業的辦公需求將會成為寫字樓市場發展的重要推動力。從經濟發展和甲級寫字樓市場存量的角度看,中國甲級寫字樓市場存量依然還有很長的路要走,中國寫字樓市場也正在從粗放的追求發展速度向精細化管理,追求質量轉變。北京不僅在2019年迎來了創歷史記錄的新增供應量,同時隨著新的高品質項目入市,整體寫字樓品質又得到進一步提升,例如北京第一高樓(528米)中信大廈(中國尊)和亞投行總部所在地亞洲金融大廈。同時,隨著軌道交通的不斷完善,樓宇區位優勢的影響會逐步減小,樓宇品質,周邊配套,物管理念,租金水平等因素將會在未來的市場競爭中扮演更加重要的角色。

  資本市場

  2019年北京大宗交易市場活躍,有望創造歷史最高交易記錄。除內資依舊是主力買家外,外資今年在北京市場也非?;鈐?。城市更新類項目是大家最受關注的,業態依然是寫字樓為主。除了核心區,更多的投資人開始關注一些有潛力的區域或產業聚集的區域,比如望京,上地,麗澤等。

  鑒于北京有限的新增供應及目前的宏觀經濟,2020年北京依然會是大家關注的市場,這也更加加快了投資人布局北京的決心,活躍的市場流動性也讓我們對明年的北京大宗交易市場充滿信心。

  城市更新下的商業發展:商業升級、提升品質、價值提升

  2019年下半年,北京零售市場共迎來20萬平方米的新增供應,市場總存量達到616萬平方米。消費者對于"潮流""個性化"品牌追求熱度呈現增長趨勢。潮流服飾品牌DUSTOFGODS,RICK OWENS,SACAI均首次登陸北京市場。同時,業主更加注重與消費者建立情感聯系,健康體驗類品牌租賃市場活躍。全市下半年部分購物中心品牌調整計劃持續進行,空置和租金基本穩定。下半年全市中高端購物中心空置率同比微降0.2個百分點至1.9%,首層平均租金同比微漲0.3%至814元每月每平方米。

  我們預計2020年,全市將迎來113萬平方米的新增供應量,80%將位于郊區新興區域。2020年激增的新增供應將推高2020年空置率至6.6%,同比上漲4.6個百分點。同時,首層平均租金或將同比下降9%至739元每月每平方米。我們認為,由于郊區商圈的日漸完善,未來郊區居民日常消費需求將會被有效滿足,消費外溢有所放緩,全市商圈都將面臨更大的競爭壓力。我們建議,核心商圈和郊區新興商圈進行差異化定位。其中,核心商圈立足于輻射全城消費者的定位,著力打造出引領全城潮流消費趨勢的高端商業體。于此同時,位于郊區新興區域的項目,立足于服務區域級消費者的定位,打造出滿足消費者日常需求的一站式消費場所。

  城市更新被視為行業在未來5-10年的階段性風口。在去庫存、去杠桿的政策調控下,城市更新擔當了重要的角色。商業類物業由于其廣泛的用途,一直備受行業關注。2019北京市商務局確定了十家傳統商業的轉型試點名單,包括:東城區王府井百貨大樓;西城區西單商場、長安商場、百盛購物中心;朝陽區藍島大廈、賽特購物中心;海淀區翠微百貨、甘家口大廈;豐臺區資和信百貨;順義區順義國泰百貨。十家商場有的已經開始改造有的正在做改造方案,從經營方式來看,都是老牌以百貨起家的商業,改造方式都是內部整體購物環境提升,品牌提升,業態比例調整。

  商業更新的幾種方式:

  適應性升級改造:

  由于商業近些年的多業態組合與變化,消費者對購物環境的要求提升,原有的業態規劃和設備設施已不能完全滿足新的消費需求,商業運營方通過自有資金從新打造新的活力。

  輕資產運營:

  通過引進有實力的購物中心運營方將資產盤活,借助連鎖品牌方的品牌影響力和運營能力提升租金收益和達到資產升值的目的。

  資本方+專業運營方:

  一方要有重度運營的產品打造能力,要有超前的商業規劃意識;另一方能有復雜并購項目的交易能力,領先的金融創新能力及高效的資源整合能力,豐富的資產管理與退出規劃能力,

  商業更新的發展趨勢:

  核心區的商業更新形式會越來越多

  商業改辦公:低層和地下做商業,二層以上做辦公

  商業改綜合:低層做商業+中間層做辦公+高層做公寓或商務酒店

  商業改定向服務:醫療健康為主,旅游服務+出入境簽證,教育培訓為主,展廳體驗

  未來老舊商業更新將會出現更多的連鎖化品牌

  優質的老舊商業將以連鎖化的商業模式出現,連鎖類商業有著更好的品牌號召力和快速的更新能力,同時會以全新的業態組合和更加精準的定位出現,社區化的商業更新將以周邊1-2公里主要人群為服務對象,業態會以精品生活超市、餐飲、兒童教育培訓、健身等生活配套為主。

  商業類城市更新將逐步向非核心區延申

  隨著核心區域老舊商業項目的不斷減少及競爭的加劇,未來核心區以外的老舊項目也將成為新的熱點區域,比如大興的火神廟商業中心將以大悅春風里亮相?;褂興騁騫?,昌平的陽光商廈等。

  物流地產市場回顧

  北京、環京地區需求仍然保持旺盛,租金漲幅穩健

  預計截至 2019 年第四季度,北京及環京地區物流地產市場的高標倉庫總存量為 276萬平方米,長期處于供不應求的狀態。北京地區因租戶結構調整,整體空置率全年微漲至4%,環京地區空置率為2%。北京區域的平均凈租金僅次于香港地區,已上升至人民幣1.72元每天每平方米。預計未來兩年區域新增供應總計約160萬平方米,絕大部分位于環京區域。鑒于優質倉儲項目巨大的增值潛力,物流物業仍為地產領域最熱門的投資類型之一。

  天津地區整體空置率攀升,市場需求較為穩定

  預計截至 2019 年第四季度,天津物流地產市場的高標倉庫總存量為 429萬平方米,2019年已進入市場的新增供應達67萬平方米。2019 年,天津物流市場整體新增供應較上年大幅增長,因此市場整體空置率上升,空置率上漲為 13%;平均凈租金略有下降,為 0.98元每天每平方米。到2020 年底,預計天津整體市場新增供應為98萬平方米,總存量將達到 528萬平方米。

  北京工業市場政策回顧

  在工業及產業發展政策方面,2019年5月,北京市連續發布了《關于進一步完善已建成研發、工業項目轉讓管理有關問題的通知》和《關于進一步明確已建成產業項目買受人審核有關問題的通知》,就工業、研發類項目的轉讓,對買受人的申請、相關部門的審核流程、時間及其他操作細節等做了規定,有助于規范整體市場行為,提升產業發展環境。

  來源:高力國際

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