房地產市場調整關鍵期 個別城市房價漲速須警惕
华人彩票帐户登陆房訊網2019-8-22 8:54:00
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[提要]全國房地產商會聯盟主席顧云昌對中國房地產報記者表示,樓市目前處于下行周期,房價上漲的可能性不大,要考慮的是會不會下降,降多少。

  樓市下行盤整的周期進一步確立。

  這從樓市多個指標的下滑可以看出。國家統計局數據顯示:1~7月份,全國房地產開發投資同比增長10.6%,已持續四個月回落;商品房銷售面積同比下降1.3%,持續6個月負增長;開發企業土地購置面積與新開工面積同比增速均呈現下滑,其中新開工面積已持續下滑4個月,購置土地面積降幅由收窄轉為擴大。



  房企融資端收緊的壓力正逐步顯現。

  1~7月份,房地產開發企業到位資金9.98萬億元,同比增長7%,增速比1~6月份回落0.2個百分點。

  值得注意的是,7月份樓市數據還未反映出月底兩個重要會議的效應,即7月底召開的政治局會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,央行座談會“點名”房地產行業占用信貸資源較多。

  市場較為主流的看法是,在這些調控信號的加碼下,樓市地市快漲的上行周期已結束了。

  全國房地產商會聯盟主席顧云昌對中國房地產報記者表示,樓市目前處于下行周期,房價上漲的可能性不大,要考慮的是會不會下降,降多少。

  需要注意的是,在銷售放慢的情況下,新開工不斷增加,有可能在一些地方形成新一輪的庫存。

  尤其是,“下半年銀行受信貸額度限制,相對于上半年的房貸放款數量及效率會呈現季節性下降,政策面的收緊可能進一步強化信貸縮量現象,從而削弱置業意向者的入市動力,減緩市場成交,使市場成交繼續下行走勢?!苯煌ㄒ薪鶉諮芯恐行淖噬鈦芯吭畢牡と銜?。

  資金收緊樓市地市多指標下滑

  每年的政治局會議對經濟形勢的研判,歷來是下一階段經濟政策的“風向標”。

  在7月30日召開的中共中央政治局會議中,關于房地產市場除重申“房住不炒”之外,還增加一個新提法——“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

  央行則直接點名房地產,稱房地產行業占用信貸資源依然較多,下一步要嚴禁消費貸款違規用于購房,加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理,加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示。

  一時間,樓市再度成為調控收緊的風暴點。

  而市場的下滑態勢已經出現。

  房地產開發投資數據最能體現房企對樓市的預期,這一增速正從高位緩慢回落。

  1~7月份,全國房地產開發投資7.3萬億元,同比增長10.6%,增速比1~6月份回落0.3個百分點。

  今年以來,開發投資增速主要是“施工拉動型”,1~7月份累計施工面積7.9億平方米,同比增長9%,增速比1~6月份加快0.2個百分點。

  但新開工面積開始下降,1~7月份房屋新開工面積同比增長9.5%,增速回落0.6個百分點,再加上融資收緊與地市低迷影響,開發投資增速繼續回落。

  銷售端略有回暖,但恐難以持續。1~7月份,商品房銷售面積同比下降1.3%,降幅收窄0.5個百分點;商品房銷售額同比增長6.2%,增速加快0.6個百分點。從區域上看,東中西部以及東部銷售均現回暖跡象。這突顯出7月30日中央政治局會議對房地產行業定調的重要性和必要性。

  對此,夏丹置評道,7月市場成交情況看似有所好轉,卻與6月房企沖業績及備案延期有一定的關系。

  而融資及其他調控政策收緊將增加市場觀望情緒,使本來仍處于增速回落中的市場成交繼續下行走勢。

  隨著監管層對金融機構開展房地產業務合規性等進行檢查,特別是對信托機構開展余額管理,房地產企業表外融資等受到較大限制,1~7月份房企到位資金中自籌資金增速2.8%,環比回落1.9個百分點。

  房企融資壓力的加大,令其拿地行為也愈發謹慎。1~7月份,房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米,同比下降29.4%,降幅再一次擴大;土地成交價款4795億元,下降27.6%,降幅與前一個月持平。

  中泰證券分析師倪一琛認為,土地市場二季度回暖態勢在7月沒有延續,7月全國40大中城市土地溢價率11.38%,較6月大幅下降8.1個百分點。土地溢價率走低主要受融資收緊影響,雖然(房企融資中)信托占比少,但主要用于前端拿地,7月以來信托收緊后,土地市場降溫顯著。預計下半年房企拿地意愿難以大幅改善。

  個別城市房價仍上漲過快

  房價仍是重要的監管決策依據。

  7月以來,蘇州、西安等多個城市升級調控措施,也出現了開封松綁“一日游”的典型案例,都表明調控不放松的信號,對其中房價上漲較快的城市將可能采取進一步收緊措施。

  哪些城市房價仍在上漲較快?記者梳理7月份70城房價數據發現,7月新房環比漲幅中,河南平頂山以1.6%的漲幅領跑全國,并高出三線城市平均漲幅0.9個百分點。今年1-7月,平頂山房價環比漲幅分比為0.2%、1.1%、1.3%、0.6%、1.7%、1%、1.6%,分別位于全國漲幅第55位、12位、6位、39位、42位、22位、1位。

  另一個值得注意的城市是大理。7月份大理新房環比上漲1.5%,排在全國第二;新房同比上漲22.7%,依舊排在全國第二。從二手房來看,廈門二手房價同比漲幅為18.3%,居全國第二,僅次于呼和浩特(21.7%),環比漲幅為0.8%。

  在7月份二手房價環比漲幅中,洛陽的漲幅最最大,環比上漲1.5%,而6月份漲幅最高的是無錫。值得注意的是,7月26日洛陽市政府曾就穩定房價,對市區所有在建房地產項目實行商品住房價格申報指導制度,發出限漲令。有分析者認為,新房市場限漲令下部分購房者的預期有所轉變,擔心政策收緊反而加快購房,使得洛陽的二手房價格有所上漲,預計洛陽后續對于二手房市場的管控也會升級。

  部分熱點城市的房價又有了復蘇跡象,如西安、廈門等,7月新房環比漲幅并列全國第三,均上漲了1.4%。尤其是廈門的二手房市場出現躁動現象。7月份,廈門二手房價環比上漲1.3%,漲幅排在全國第3名,此前6月份還排在第34名。

  相比之下,遵義、青島、三亞和天津等城市二手房價格環比跌幅最大。

  從房價同比漲幅看,西安已連續8個月新房同比漲幅全國第一,呼和浩特則連續9個月二手房同比漲幅全國第一。

  不過,從整體來看,房價漲速出現平穩的態勢。根據國家統計局數據,7月共有60個城市新建商品住宅銷售價格環比上漲,環比6月份減少3個。分城市級別來看,7月份4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅比前一個月擴大0.1個百分點。其中,北京和廣州分別上漲0.6%和0.3%,深圳持平,上海下降0.1%。4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅持平。其中,上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.4%和0.7%,北京下降0.3%。

  31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%,漲幅比前一個月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格上漲0.4%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.7%,漲幅均與前一個月持平。

  從房價同比漲速來看,各線城市漲幅全線回落。7月份,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.3%,較6月份回落0.1個百分點;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.7%和6.7%,漲幅分別回落0.7和0.9個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.2%和7.1%,漲幅分別回落0.7和0.8個百分點。

  國家統計局新聞發言人劉愛華表示,近幾個月,一二三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅都略有回落,預期也相對穩定,房地產市場有保持平穩健康發展的基礎。

  但對于房企們來說,壓力會越來越大,即使是排名前三的碧桂園、恒大和萬科,7月份的單月銷售規模,也在環比下降,顯著低于上半年的業績均值。對于接下來的房地產市場走勢,克而瑞研究中心認為,2019年將是房地產市場銷售“小年”的預期不變。雖然7月房地產市場表面上似有淡季不淡的錯覺,實際上市場正加速轉冷。隨著前期積壓的市場需求陸續釋放完畢,后續置業需求明顯不濟,市場觀望情緒愈加濃重。預計8月市場將繼續走弱,特別是在四季度,隨著企業供貨的增加,百強房企的整體銷售可能會有一定幅度的提升,但出現快速增長的概率不大。

  而對于有的房企,需要確保自己不出現“黑天鵝”事件,渡過這一輪重大風險周期活下來,才能活得好。

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