劉兵:城市更新將成“新常態”
华人彩票帐户登陆房訊網 2019-12-16 14:42:00
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[提要]劉兵表示,城市更新整個的市場現在有兩個很大的調整,第一是現在的寫字樓租賃或者城市更新不像前幾年的改造租賃需求那么大。第二改造資產的退出,資產證券化還沒有做好。

    房訊網訊 2019年12月13日-14日,中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦,主題為"融合與分化:新周期下房地產的新邏輯"。

    來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇,聚焦新時代房地產新周期,探索房地產市場融合與分化的新趨勢,解讀房地產行業新邏輯。

  論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦,全聯房地產商會寫字樓分會承辦;同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業寫字樓、首創高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業園、寶能、富力集團、首創·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創新產業園、銘泰產業園、北京城建置業、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。

    在下午"新周期下城市更新的新邏輯"平行論壇上,戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵先生出席論壇并演講。他表示,城市更新整個的市場現在有兩個很大的調整,第一現在的寫字樓租賃或者城市更新不像前幾年的改造租賃需求那么大,裝進什么樣的內容,什么樣的租客進來形成小的環境。第二改造資產的退出,資產證券化還沒有做好,改造的過程中還有一些手續的問題,所以退出的過程是很重要的手段,明年上半年會達成一個投融管退呈現的時間。

    以下為劉兵先生發言實錄:

    戴德梁行大家知道我們是在做房地產的顧問公司,93年開始我們深耕中國大陸市場,在寫字樓租賃、物業管理、大宗交易和城市更新都有一些心得。昨天有一個行業新聞,萬科和我們成立了中國的比較大一個房地產合資公司,在物業管理行業也是比較大型的。

  戴德梁行2019年是把城市更新當做我們全國的話題,我們打造一個行業的IP,CKIN(音),今年舉辦了六七十場的專業的話題討論,我們也邀請行業同仁和上下游的建筑方、政府部門一起討論,全國各個城市都有這些信息獲取,今年我們也做了一本中國城市更新白皮書,在我們公司的官方網站和微信公眾號都可以下載,如果大家有需要的話可以聯系我,或者在我們公司直接尋找。

  因為我是負責房地產大宗交易的,日常我們跟馮總這樣的業主方,工程監管改造方面提供一些建議,并購環節也提供一些交易投行的業務,我們在市場上是比較先一步的,無論是買房人的背景或是投資的邏輯。

  我不是業主,我沒有資產,我從市場的角度分析一下城市更新,大宗交易在北京市場的投資邏輯和情況。

  我們最近會用的幾個圖,2019年的市場第一天開始就充滿了不確定性,經常是有意想不到的情況發生,中美貿易戰還沒有結束,這一年股市也是起起伏伏,也代表著談判的起起伏伏,上個星期在我們自己的內部策略會上講,明年特朗普當選了不知道經濟又是什么情況。

  大中華地區、香港非常亂,2019年一季度完成了我們大中華區域的90%的業務量,后面的七八個月是沒有交易的,香港是恢復很快的城市,但是資本還在觀望,明年我們都擔心香港的市場會有一個調整的過程。

  為什么說有驚喜,也有意外,每年都會在年底或者新聞發布會上給各個行業的朋友去展示的數字,非常的清晰和明顯的是歷年的交易量。上海是非常好的城市,2019年上半年上海就已經了七八百億的規模,年初的時候預計上海今年會達到兩千億,實際上上海今年也就一千億出頭。

  北京的市場作為歷史上國企和央企很多,大宗地產交易流動性差的城市今年有了一個性質上的變化,明年開始我們判斷市場的時候,外資不斷的進入市場,市場又有一大批體量很大,50億以上的大宗產品交易,明年應該是飛躍的一年。這里面有城市更新,有外資進入中國市場買核心項目的并購,所以等一下會給大家分析一下。

  從剛才講的北京700億的規模里面,寫字樓還是最受市場環境的,但是今年的比例已經比前幾年小了,商改寫占了22%,其實嚴格意義上也是為了滿足寫字樓的租賃。剛才我也提到了外資在北京的活躍度越來越高,2018年我們持續的講外資進入國內市場,真正的從關注到交易,可能持續了半年到一年的時間,中美貿易戰影響了2019年一些外資真的交易的執行,我們預期全世界,包括德國、新加坡、日本,其他的歐美國家的資本在中國大陸,尤其是北京的資產配置會逐年上升。

  安聯保險也是市場比較活躍的歐洲的保險公司的買家 ,他們或是用歐洲的錢投中國的地產,他們是第一家上個月已經拿到了中國第一張純外資的保險公司牌照,未來會做很多人民幣的保費收入業務,如果不是因為中美貿易戰的問題,相信會比21%這個比例還高。

  從外資占比,剛才說了21%,寫字樓占比40%多。區域匯報一下,北京寫字樓最好的地方就是CBD、金融街,但是這兩個地方現在是沒有交易的,大家都舍不得賣,每個交易的樓要么體量很小,要么交易時間比較長。

  中關村的區域非常明顯,今年中關村成交了北京32%的交易額,包括望京來廣營那邊,安聯保險收購了一個項目。所以看北京的核心區供交易的項目非常少,我們在那個區域也是有一個十幾億的項目,也是外資給外資的交易。

  通州和麗澤今年占了很大的篇幅,通州很多的銀行類的企業買總部,麗澤也有很多的金融企業加大籌碼。

  城市更新22%,我們說真正的市場化是2014年的,幫助盈科中心退出賣掉,那個項目也是行業的標桿,之后我們陸續的有了中糧、首創,以點帶面,用自己的項目先做,然后復制更多的存量的項目帶動政府做。今年我們也錄入了幾個交易,今日頭條,通過政府的相關支持收購了一些歷史上的產權、債權糾紛的項目,這個是非市場化能夠參與的。所以不管是中資、險資、開發商,自用企業,都在北京嘗試著參與城市更新改造的項目。

  為什么說了這么多,說北京市場還是挺好的市場呢,這么多人參與進來,大家都說北京的住宅租賃確實很冷,商業資產價值有調整,市場租賃有風險,但是實際上我們看2005年我們介入核心物業的商業交易價格,最新還有一個7.5萬的樓盤放進去,除了中國樽十萬塊錢一平米以外,其他的都是股權交易的,價格的折線一直往上走,最新的PAG買的招商局的九層,我們幫助英國的一個開發基金賣給了一個本地的私人投資者,16年交易的5.8萬的價格,今年再次交易是7.5萬的代價,里面50%的貸款,50%的本金,三年左右的時間增值資產一半,自己的股權投資翻一倍以上,這是風險很低,很高的匯報,配合大筆資金很好的投資的項目,這種機會在北京還是一直會持續下去的

  交易價格的提升,背后的邏輯是什么,我經常在自己的內部會講,包括全世界的客戶來北京的時候我們比較喜歡用這張圖。北京的租金這個圖里面沒有體現出來,北京的甲級寫字樓租金是400塊一平米一個月,上海是300塊一平米一個月,相當北京乙級寫字樓的統計,我們統計都有一個盤子里的標準。

  所以導致了北京的租金一直高,2019年之前實際發生的,我們看上海每年的寫字樓的量都超過北京,2010年之后都超過北京,往前數十年,上海的平均供應量年化83萬平米,北京是63萬平米,往后看我們2022年北京的寫字樓供應量每年90萬平米,包括通州、包括麗澤,包括了各個區域單體的項目,上海150萬多平米,從長遠的投資邏輯角度講,北京的市場是有支撐,有租賃需求,供應量比較健康的地方。

  馮總放了一個北京商業用地的供應量的圖,那個圖發給了我們的博士,我說再研究一下,各種數據表示北京的寫字樓稀缺也是間接導致了這么多的改造項目的需求。

  因為我們比較關心商業地產,一般不會花太多的精力看舊樓改造項目,商業酒店改寫字樓的趨勢,現在我們統計大的項目有30多個,安貞華聯、中坤廣場,愛琴海是2019年比較典型的案例,原本都是商業改寫字樓的,剛才幾位嘉賓討論政策法規的走向,我們覺得北京是全國的一線城市,包括香港主要城市里面,城市更新立法上走的比較慢,北京今年是70年大慶,去年開始很多的改造審批特別難批,那個就點很多的長安街邊上的項目可以做一些外立面的改造和調整,也是推動北京城市更新的市場的政策的助力。

  安貞西里,原來一個老的華聯超市,之前一直是新加坡的REITs運營,從REITs里面摘出來是想進行城市改造,后來因為項目很好,展示性也很好,但是改造難度很大,地下有一兩層的超市,只能做商超的運營,他們最近聯合的遠洋資本一起做城市更新的改造計劃,這個項目也是遠洋在北京的大本營做的項目之一。

  剛才提到了菜市口的開元名都酒店項目,我們收購了之后進行很快速的工程改造,寫投資備忘錄的時候我們沒有想到菜市口的租金可以超過十塊錢,大家三年前都問這個地方會有人去辦公么,改造了之后有兩個主要的出口,兩家銀行,13.5元一平米一天,基本上達到了金融街附近的價格,戴德梁行也在里面提供了幫助業主把廣發銀行搬進去,也是非常成功的改造的案例。

  原來酒店里的大堂就改成了這個樣子,是非常時尚的設計,當時我們跟他們的團隊溝通比較多,2017年的時候對工期的控制非常嚴格,所以工程改造和設計方面都要有很好的磨合,政府審批真的是都會遇到這些問題,鄰里協調很考驗物業管理的能力,因為旁邊有中國大唐的央企業主,改造的過程中怎么樣不去影響人家的環境,其實都是很考驗實操團隊的能力。

  太陽宮百盛,馬來西亞的百貨公司,今年的年初德國大眾已經作為全中國的總部,整體搬進去,租金也做到了11塊錢一平米一天,對改造項目原本的經營型租金就三四塊錢,租金翻了兩倍,價值差不多夠翻了兩倍。

  盈科中心,在我們的眼里是資本關注北京城市更新的旗幟項目,原本的太平洋百貨改造成寫字樓。

  其實在城市更新里面很多人關注,很多的同行討論這個事情,但是整個的市場現在有兩個很大的調整,第一個是現在的寫字樓租賃或者城市更新不像前幾年的改造租賃需求那么大,我裝進什么樣的內容,什么樣的租客進來形成小的環境。第二個,改造資產的退出,資產證券化還沒有做好,改造的過程中還有一些手續的問題,所以退出的過程是很重要的手段,明年上半年會達成一個投融管退呈現的時間。

  戴德梁行在前后中期,不管是收購、轉讓、運營的過程中都會給大家提供一些支持和幫助,感謝大家。

    來源:房訊網

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